Защита прав дольщиков

      Одним из популярных и наиболее бюджетных вариантов решения квартирного вопроса является участие в долевом строительстве. Заключение договора на стадии котлована позволяет значительно снизить стоимость будущей квартиры.

      Пионером в долевом строительстве принято считать Аргентину. В качестве одной из мер, направленных на экономическую стабилизацию этой страны, в 1985 году правительством Аргентины была разработана программа «Строительство по справедливости». Специально созданное в рамках этой программы акционерное общество принимало взносы, шедшие на строительство жилья компанией-застройщиком, от населения. Денежные средства становились эквивалентом определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Регистрация сделки осуществлялась с помощью акций, выкупив достаточное количество которых, гражданин мог обменять ценные бумаги на жилье. Программа оказалась востребованной и удобной, так как покупатели получили возможность приобретения жилья в рассрочку, платежи по которой вносились вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, минуя банковский сектор.

     В Советском Союзе своеобразным прототипом участия граждан в долевом строительстве объектов недвижимости являлись жилищно-строительные кооперативы. В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения «квартирного вопроса» в 1958 году ЦК КПСС и Совмин СССР разрешили создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

       После распада Советского Союза поменялась правовая и политическая системы Государства. Появилась возможность заключения гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение прав частной собственности на недвижимое имущество. Именно тогда в нашу страну пришел такой механизм строительства недвижимости, как долевое участие. Для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
 и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"».

       Принятые в июне 2010 года поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, обязали застройщиков заключать договор с дольщиками на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме и с указанием обязательных для включения в договор пунктов. Но и после того оставались лазейки для недобросовестных застройщиков, поскольку они практически не имели ограничений в использовании поступивших от дольщиков средств. Порой это приводило к тому, что недобросовестные застройщики еще на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротом, выведя со счетов денежные средства через аффилированные структуры или фирмы-однодневки. Обманутые дольщики в этом случае лишались возможности вернуть обратно денежные средства. Широко были распространены и другие схемы обмана дольщиков, такие как: заключение предварительных договоров купли-продажи, двойная продажа квартир, продажи через фирмы-посредники, реализация объектов без соответствующих разрешительных документов и пр.

       К 2017 году ситуация с «обманутыми дольщиками» в России приняла катастрофический характер: по состоянию на июль 2017года более 200000 семей были официально внесены в реестр обманутых дольщиков, суммарно потеряв 50 миллиардов рублей. 2134 объекта незавершенного строительства насчитывалось в России по состоянию на 1 апреля 2018 года. И это без учета объектов, возводимых вне рамок федерального законодательства (построенные на землях иного назначения, с использованием самозахвата земель и так далее). В октябре 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. По замыслу, он был образован с целью страхования объектов долевого строительства при банкротстве девелоперов. С указанного времени застройщики были обязаны перечислять в него 1,2 % от стоимости каждого заключенного договора долевого участия.

      Следующим радикальным шагом по наведению порядка в долевом строительстве стали изменения, принятые Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ о привлечении застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов путем размещения таких средств на счетах эскроу. С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки, согласно которым все российские девелоперы, привлекающие средства дольщиков, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с использованием эскроу-счетов.

      Денежные средства дольщиков депонируются на экскроу счетах в уполномоченном банке. Застройщик получает доступ к указанным средствам только после сдачи дома в эксплуатацию.

     Тем не менее, данный вид строительства и на сегодня не лишен рисков.  Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

      Законом о долевом строительстве на данный момент предусматривается определенный набор способов защиты прав застройщика, в том числе в судебном порядке, среди которых:

1) Признание права собственности на объект долевого строительства.

      В том случае, когда застройщик нарушил свою обязанность по предоставлению разрешения на ввод в эксплуатацию «новостройки» в регистрирующий орган, или вовсе такое разрешение не было получено им, то дольщики вправе, требовать признания права собственности на:

 – объект недвижимости;

 – объект незавершенного строительства;

 – на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2) Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
В случае если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков. Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации.

3) Возмещение убытков

Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия. Убытками признаются, к примеру, денежные средства, потраченные участником долевого строительства на вынужденную аренду жилья, в связи с нарушением застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства.

4) Взыскание неустойки

    При нарушении сроков сдачи, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

5) Прекращение правоотношений

     Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но только в ряде случаев:

 – если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

– срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

– застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства;

– если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

 – существенно изменилась проектная документация строящегося дома либо изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

            Защита прав участников долевого строительства является одним из направлений деятельности нашей компании. Запишитесь на консультацию по телефону 22-55-55 и получите квалифицированную юридическую помощь.