Оформление права собственности на земельный участок под жилым домом

К нам в компанию часто обращаются собственники частных жилых домов, которые не могут оформить право собственности на земельные участки, расположенные под такими жилыми домами.

Земельный кодекс РФ предусматривает в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса. Однако, в статье 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В городе Иркутске и Иркутской области складывается тенденция, при которой, как Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (КУМИ), в распоряжении которого находятся земли, расположенные на территории города Иркутска, так и Министерство имущественных отношений Иркутской области, которое распоряжается землями области отказывают в предоставлении земельных участков собственником строений, расположенных на этих земельных участках. Одним из распространенных оснований для отказа является наличие красных линий на испрашиваемом земельном участке.

Красные линии – это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования (улицы, проезды, скверы, бульвары, то есть такие территории, которыми могут беспрепятственно пользоваться любые лица). Они устанавливаются, изменяются или отменяются в документации по планировке территории.

Уже продолжительное время в городе Иркутске ведется активная работа по планировке территории города. Принимаются постановления об утверждении проектов межевания территории, которые включают в себя красные линии.

Сверху представлен скриншот публичной кадастровой карты на котором изображена «красная линия», это линия имеет темно бордовый цвет. Как видно, такая линия проходит через некоторые земельные участки и даже через дома.

Наличие красных линий на земельных участках, находящихся в собственности граждан, может повлечь отказ в разрешении строительства. А наличие такой линии на земельных участках, не находящихся в собственности граждан влечет отказ гражданам – собственникам недвижимости, расположенной на этом земельном участке в предоставлении земельного участка в собственность.

Обжаловать решение КУМИ или Минимущества об отказе в предоставлении земельного участка в порядке, установленном Кодексом административном судопроизводства, не имеет никакого смысла. Такие решения являются законными и обоснованными. Вместе с тем, возможно обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке, установленном гражданским процессуальным кодексом.

Конечно, основания для признании права собственности не земельный участок могут быть абсолютно разными. В этот статье поговорим о таком основании, как договор на право застройки земельного участка.

Договоры на право застройки земельного участка заключались в советский период с 1922 года по 1942 год.

Статьей 21 Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р. 1922 года было предусмотрено, что земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землей допускалось только на правах пользования.

Статьей 71 Постановления ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» было установлено, что договоры о предоставлении городских участков под застройку заключались коммунальными отделами с юридическими и физическими лицами на сроки: для каменных (кирпичных) и железобетонных строений - до шестидесяти пяти лет, для смешанных строений - до шестидесяти лет и для деревянных строений - до пятидесяти лет.

В статье 83 указанного Постановления было установлено, что в случае прекращения права застройки за истечением срока договора, все строения должны быть сданы застройщиком в исправном состоянии коммунальному отделу. На практике же договоры застройки не расторгались.

В 1948 году был принят Указ Президиума ВС СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». Этим указом отменялись принятые ранее Постановления и в п. 2 было указано, что отвод земельных участков производится в бессрочное пользование.

Затем, в статье 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года было предусмотрено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года было закреплено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Таким образом, при переходе права собственности на спорное домовладение к новым собственникам переходило право бессрочного пользования земельным участком, выделенным под указанный дом.

В современном законодательстве имеются следующие нормы права, которые, как и нормы советского законодательства устанавливают принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним строения:

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В настоящее время оформлением прав собственности на такие земельные участки занимаются либо наследники лиц, с которыми был заключен договор застройки либо собственники жилых строений, которые приобрели их по договорам дарения, договорам купли-продажи или иным основаниям. Суды учитывают, что законодательством установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, с момента приобретения им права собственности на жилое строение и считают, к нынешним собственникам строений переходит право бессрочного пользования спорными земельными участками, которые ранее имелись у их правопредшественников в порядке сингулярного (единичного) правопреемства.

В силу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при отсутствии в документе указания на право, на котором предоставлен земельный участок, этот участок считается предоставленным на праве собственности.

Таким образом, собственники строение, расположенных на земельных участках, которые предоставлялись их правопредшественникам по договорам застройки земельных участков, признаются собственниками таких земельных участков.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой:

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 июня 2020 г. по делу № 88-11058/2020(8г-10415/2020);

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2020 г. № 88-7022/20;

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25 ноября 2020 г. № 88-22331/2020.

В настоящее время в производстве юристов компании «РАНОВЕСИЕ» имеется два подобных гражданских дела одно из которых рассматривается в Ленинском районном суде г. Иркутска, а второе в Свердловском районном суде г. Иркутска. Итоги рассмотрения указанных дела будут опубликованы на нашем сайте в разделе «Судебная практика».